Todo ano uma grande instituição financeira promove um “feirão da casa própria”. Gasta milhões em anúncios espalhados na mídia. É um tipo de oferta que me deixa com os cabelos arrepiados. E o pior: na promoção feita em meados de maio deste ano, foram fechados negócios com volume 24,1% superior ao do ano passado. Conclusão: o desespero e a desinformação do consumidor é tão grande, que cada vez mais ele fica sujeito à publicidade massiva desse tipo de oferta, que sequer deveria existir.

Uma casa ou um apartamento não devem jamais ser comprados numa exposição de fim de semana, como se a pessoa estivesse comprando frutas na feira livre ou numa liquidação tipo queima de estoque de roupas ou sapatos.

A casa própria é, para a grande maioria dos consumidores, o mais importante (e mais caro) negócio da vida inteira. É a realização de um sonho e, por isso, deve ser tratado com a reflexão e o carinho que merece.

Indo numa dessas “promoções”, o consumidor corre o risco de comprar um imóvel por impulso, sem qualquer avaliação objetiva, pois quando chega ao local sofre todo tipo de pressão e influência dos vendedores, cujo maior interesse é vender e fechar um bom negócio com polpudas comissões. Para o comprador fica, às vezes, a frustração de morar onde não tinha exatamente planejado e, ainda por cima, endividado pelo compromisso assumido de longo prazo (8, 10, 15 anos ou mais).

O consumidor deve ignorar esse tipo de oferta. O vulto do negócio impõe muita calma e reflexão antes da tomada de decisão pelo seu fechamento.

As dicas abaixo valem tanto para a venda de imóveis feita por corretores e imobiliárias como por particulares.

A melhor receita para a aquisição de um imóvel é a de que você nunca deve adquiri-lo sem os conselhos de um profissional especialista no assunto. Um advogado deve sempre ser consultado. É um gasto necessário e fundamental nesse tipo de compra.

Você pode adotar algumas cautelas para a sua realização como:

• Certidões pessoais do vendedor

> da Justiça Federal (Distribuidor do Fórum) – período de dez anos;

> de Ações Cíveis (Distribuidor do Fórum) – dez anos;

> das Ações da Fazenda Estadual (Distribuidor do Fórum) – dez anos;

> das Ações da Fazenda Municipal (Distribuidor do Fórum) – dez anos;

> das Ações de Família, em especial que certifiquem a capacidade Civil/Interdições/Curatelas (Distribuidor do Fórum) – dez anos;

> das Ações trabalhistas (Distribuidor do Fórum);

> do Cartório de Protestos – cinco anos;

> da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda.

• Local das certidões

As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor e, também, na cidade onde está localizado o imóvel (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor).

Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou, por exemplo, residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades.

Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge.

Se o imóvel pertencer à pessoa jurídica, as certidões devem também ser tiradas. (Ver abaixo o item sobre construtoras e imobiliárias)

• Onde obter certidões

As certidões da Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das Fazendas Estaduais e Municipais, das ações de Família, das ações trabalhistas e do Cartório de Protesto são obtidas diretamente nos respectivos Fóruns – Da Justiça Federal e Estadual. As certidões da Dívida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.

• O que dizem as certidões

É pelo exame das certidões que você saberá se o vendedor pode mesmo vender o imóvel sem problema.

Se as certidões forem negativas, isto significa que o vendedor não tem nenhum impedimento para a venda.

Se elas forem positivas, isto é, se apresentarem alguma restrição, alguma ação ajuizada, protesto de título, etc., isso pode ser ou não ser impedimento para a venda. Dependerá do tipo de ocorrência. Por isso, se as certidões apresentarem restrições, devem ser examinadas por um advogado de confiança. Ele dirá se o negócio pode ou não ser feito.

• Certidão do imóvel

Cartório de registro de imóveis

Em relação ao imóvel, deve ser examinada a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis e a Certidão Vintenária e Negativa de Ônus Reais do Imóvel. Essa certidão deve ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está registrado.

Certidão negativa do IPTU ou INCRA

Obtenha também a Certidão de Quitação Fiscal do imóvel – Certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

• Serviço feito por despachantes

No mercado há despachantes especializados em providenciar o pedido de certidões. Você pode utilizar esse tipo de serviço.

IPTU e ITR - Carnês do ano corrente e do anterior

Peça também os carnês quitados do ano em curso (o ano em que se está fazendo o negócio) e do ano imediatamente anterior, relativos ao Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU (Prefeitura) ou ao Imposto Territorial Rural (Incra).

Despesas gerais

Peça comprovantes atuais e pagos das despesas com água, luz, esgoto e gás (se encanado).

Despesas de condomínio

Em casos de apartamentos em condomínio, peça declaração do síndico do prédio atestando que não há atrasos nas despesas condominiais.

• Construtoras e Imobiliárias

Muitos imóveis pertencem a construtoras e imobiliárias. Cuidado: isso não garante que a compra não trará riscos. Você deve tirar ou exigir todas as mesmas certidões acima especificadas.

• Cuidado com ofertas enganosas

Cuidado com a publicidade enganosa. Nem sempre o anunciado em rádio, televisão e especialmente em jornais e folhetos condiz com a realidade.

Cheque adequadamente a metragem: área útil, área construída, área comum. Pergunte se a área da garagem foi considerada e como. Veja se a área do terraço está incluída.

Nos imóveis já construídos e nos de terrenos cheque dados reais, tais como: metragem, área total, área útil, localização do apartamento, número de pavimentos, número de quartos, localização da garagem etc. comparando-os com os dos anúncios, escritura ou compromisso de compra e venda.

Nos imóveis vendidos na planta e/ou em construção, confira a oferta dos anúncios com a planta, o memorial descritivo, a escritura ou o compromisso de compra e venda. Cheque todos os componentes e características do imóvel, conforme acima especificado.

• Vistoria

Antes de comprar o imóvel, é preciso conhecê-lo, examinando-o para ver se ele atende às suas necessidades e expectativas. Não o adquira vistoriando-o só de dia, no horário marcado pelo corretor ou vendedor. Procure conhecer as condições da vizinhança à noite – barulhos, trânsito, feira livre etc. É importante conhecer a região para ver se ela oferece aquilo que você precisa como escolas, farmácias, supermercados etc.

• Especialista

A compra de imóveis apresenta ainda uma série de peculiaridades. Por exemplo, a compra de imóvel por empreitada ou preço de custo ou feita pelo Sistema Financeiro de Habitação etc. Mais um motivo para a consulta ao especialista.

Em alguns casos deve ser checado se não há projeto para desapropriação do local. Por exemplo, se o imóvel está localizado numa rua importante ou perto de estrada ou área de manancial etc. É preciso saber, ainda, em alguns casos, se a área não é de proteção ambiental.

Lembre-se de que cada situação comporta componentes próprios de avaliação que devem ser levados em consideração. Esta orientação é apenas preliminar e genérica. As questões concretas e particulares devem ser levadas a um advogado especialista que, como já disse, deve intervir em contratos de compra e venda desse tipo.

Cheque também junto ao Procon se a construtora e/ou imobiliária vendedora têm reclamações, quantas e de que tipo.

• Compromisso de compra e venda

O compromisso é um documento usual firmado antes da escritura e a partir de sua assinatura as partes providenciarão os documentos necessários. Após a obtenção dos documentos é feita a escritura.

• Escritura

Depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador. O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante vendedor e comprador antes de sua assinatura. A propriedade do imóvel é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

• Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Depois de assinada, o Cartório emite uma cópia da escritura que tem que ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis (no qual o imóvel adquirido está matriculado) para registro. Esse é um serviço que muitos escreventes de Cartório de Notas fazem, a pedido do comprador.

Anote: O compromisso de compra e venda também pode ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É mais garantido fazer o registro do compromisso, especialmente nos casos em que ainda correrá longo prazo para ser passada a escritura.

De todo modo, nunca deixe de fazer o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, pois, ele é que garante a propriedade do bem. (Por Rizzatto Nunes, Desembargador do TJ/SP).